Introduction
Investir dans l’immobilier locatif est un bon moyen de générer des revenus indispensables, tout en constituant des actifs de valeur.
Les investisseurs peuvent économiser de l’argent sur les impôts en investissant dans certains produits exonérés d’impôt. Le gouvernement, par exemple, accorde des allégements fiscaux aux investisseurs qui s’engagent dans des investissements à long terme. Si vous payez des impôts, des exonérations fiscales spéciales vous sont offertes. Il est assez rare que les gens investissent plus dans l’immobilier, mais si vous le faites, cela signifie que les 3 quarts du paiement du loyer proviennent du locataire. Il y a aussi des économies d’impôt parce que vous pouvez compenser vos intérêts hypothécaires avec d’autres revenus, ce qui aide les gens à retourner au travail. Les programmes d’investissement locatif sont nombreux, parmi lesquels Malraux, Censi Bouvard ou encore le dispositif Pinel.
La location en tant qu’investissement est généralement rentable. Lorsque le paiement équivaut au coût d’achat, nous arrêtons de payer le loyer et commençons à percevoir des revenus passifs – qui peuvent être énormes.
1. Sélectionnez un secteur géographique porteur pour votre investissement locatif et étudiez le marché
Trouvez une augmentation de la population, des transports en commun et une infrastructure commerciale solide dans votre ville. Avant d’acheter un appartement de 4 pièces par exemple, il faut considérer la proximité d’écoles ou d’universités pour pouvoir le proposer à la location soit à des familles soit à des étudiants cohabitant.
Consultez les annonces sur les tarifs de location pour voir s’il y a des postes vacants dans votre région – assurez-vous de prendre en compte tous les facteurs comme le prix et la sécurité. Si ce n’est pas une option, essayez de trouver un logement à un prix raisonnable et sécurisé par un portier ou un gardien. Une chose à prendre en compte est le bassin d’emplois et les grandes industries qui peuvent se trouver à proximité de votre propriété locative. Si vous cherchez à louer une propriété, ce type de détail vous donnera l’assurance.
Suivez la règle d’or : recherchez l’emplacement. Les investissements en hôtels et logements étudiants doivent être concentrés dans les zones où la demande locative est soutenue, car les seules voies de matérialisation des plus-values et revenus réinvestis sont l’occupation et la revente. Comparez les perspectives de plus-values entre régions car les prix sont déjà élevés dans certaines régions lors de l’achat initial d’un bien immobilier.
2. L’achat d’une maison peut être un excellent investissement, mais avant de prendre cette décision importante, vérifiez vos priorités.
Ne faites pas intervenir votre affect dans la sélection de votre bien. En effet celui-ci ne sera pas votre résidence principale et trop d’affectif pourrait vous faire perdre de vue votre objectif premier : la recherche d’un investissement rentable. La sélection de votre bien déchargée d’affect, vous multiplierez vos chances que le logement plaise à d’autres et trouverez plus facilement preneur… Le bien doit être louable ! N’oubliez pas votre objectif : n’achetez pas dans une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! Rendez-vous sur place avant d’acheter, pour vous rendre compte par vous même de la situation du bien et des commodités alentours !
3. Les données suggèrent que l’investisseur moyen obtient de bien meilleurs résultats lorsqu’il investit dans des fonds indiciels plutôt que d’essayer de tout faire lui-même. En effet, en investissant dans une grande entreprise, vous prenez trop de risques et vous ne pourrez pas compenser les pertes par des pertes plus importantes.
Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible. N’oubliez cependant pas que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l’achat… mais aussi à la location. Cette précaution alliée à une diversification des investissements vous permet en cas de problèmes, loyers impayés notamment, de ne pas avoir mis tous vos œufs dans le même panier et donc de gérer le problème plus aisément.
En matière d’investissement immobilier, rappelez vous que la plus value est faite sur le prix d’achat et non sur le prix de revente ! Il est donc absolument indispensable de bien acheter !
4. Pensez plutôt défiscalisation… pas revenus excessifs
Compte tenu des performances des placements classiques, un rendement de 3 à 4 % est très convenable. Par ailleurs, un investissement immobilier prend toujours de la valeur à long terme. Avec le dispositif Pinel, vous déduirez une partie de vos impôts, sur six, neuf ou douze ans : un calcul intéressant, même si les loyers de ces logements, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne. Les montages financiers vous permettront alors d’étudier les taux d’intérêts, les différents types de prêts, de faire appel aux différentes lois de défiscalisation immobilière, ainsi que de trouver l’investissement adapté en prenant compte des aléas possibles (notamment dans l’investissement dans l’ancien, des travaux sont souvent à prévoir).
5. Sélectionnez votre locataire et votre promoteur
Pour trouver le « bon » locataire qui paiera régulièrement son loyer et qui ne dégradera pas le bien en location, le propriétaire doit demander certains justificatifs pour minimiser les risques et arrêter son choix en toute connaissance de causes.
Pour un loyer inférieur à un tiers des revenus, vous avez la possibilité de demander une caution solidaire. En cas de colocation, demandez une caution pour l’intégralité du loyer à chaque participant … avoir un maximum de garanties est toujours mieux.
Du côté du promoteur qui vend le bien, vérifiez sa notoriété, s’il respecte bien les normes en vigueur ainsi que le taux de mixité des résidences (la règle des 3/3 avec 1/3 des logements proposés à l’investissement, 1/3 en logements sociaux et le tiers restant en résidences principales).
6. Mettez votre investissement locatif en gestion
La gestion locative est une prestation relevant notamment de la compétence des agences immobilières, des notaires ou des syndics. Elle peut être définie comme l’ensemble des activités qui visent à optimiser le rendement économique d’un patrimoine immobilier. Une agence vous déchargera des soucis, des démarches et assurera bien plus efficacement que vous, le recouvrement d’éventuelles créances. Des avantages qui compensent largement les honoraires qu’elle vous demandera : 5 à 10 % des loyers charges comprises. Par ailleurs, ces honoraires sont déductibles de vos revenus fonciers.
7. Souscrivez une garantie
La Garantie Locative est une assurance qui vous garantit le versement des loyers de votre bien immobilier. Vous êtes ainsi assuré de rentabiliser votre investissement.
Vous devez acheter des garanties locatives pour tous vos logements assurables. Avec l’assurance, le risque de ne pas être payé est couvert ; Cependant, vous avez également d’autres options à considérer si vous recherchez une protection supplémentaire. Vous pouvez opter pour l’assurance loyers impayés classique ou la nouvelle garantie universelle risque locatif pouvant couvrir des créances jusqu’à 70 000 € par logement et des dommages jusqu’à 7 700 €. Lorsque vous souscrivez une assurance auprès d’une compagnie d’assurance, prévoyez d’y consacrer entre 1,5 et 2,5% de votre loyer annuel
Conclusion
La location d’immeubles est un moyen simple mais puissant d’investir dans votre propriété avec tout construit pour durer. Assurez-vous de travailler en étroite collaboration avec des experts tout au long de l’investissement, cependant, pour vous assurer que cet investissement sera rentable pour vous
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