À première vue, il peut sembler que le logement est un marché libre où les prix sont fixés par la loi de l’offre et de la demande. C’est l’impression que nous avons lorsque nous utilisons un portail immobilier pour acheter ou louer un appartement. Cependant, ce n’est rien de plus qu’une illusion. Derrière le prix de chaque location, il y a toujours une politique du logement qui l’a déterminé.
Un exemple de ce qui précède sont les fonds d’investissement qui, comme nous le verrons plus loin, sont les plus favorisés par la législation de ces dernières années. C’est ainsi que les fonds en provenance des États-Unis sont entrés en Espagne il y a une dizaine d’années et sont devenus depuis les principaux acteurs du marché immobilier.
Cependant, en général, on sait très peu de choses sur les fonds. La preuve en est qu’il n’est même pas clair quelle est la bonne façon de les nommer. Les termes « fonds vautour » ou « fonds immobilier » sont souvent entendus sans savoir de quoi ils parlent. En réalité, le terme précis pour désigner les fonds qui ont atteint l’Espagne est « opportuniste ».
Les fonds opportunistes se caractérisent par le fait de profiter des opportunités qui s’offrent à eux dans un lieu et à un moment précis. Pour cela, ils réalisent des opérations à haut risque qui, en retour, promettent un profit bien supérieur à celui que propose habituellement le marché. Votre objectif est de faire une entreprise très lucrative à court terme, qui est normalement de cinq ans.
Les fonds explosent lorsqu’ils détectent une opportunité. Dans le cas du logement, ce sont les institutions qui leur ont donné cette opportunité, puisqu’elles ont collaboré à tous les niveaux pour que des fonds opportunistes soient débarqués en Espagne et dans d’autres pays comme l’Irlande ou la Grèce.
Au niveau international, le rôle joué par la Banque des Règlements Internationaux, dont le siège est à Bâle (Suisse), est fondamental. Cette institution agit en tant que banque des banques centrales et en tant que régulateur de l’activité bancaire au niveau mondial. Pratiquement tous les pays concernés sur la scène internationale sont représentés dans cette institution dans laquelle les États-Unis jouent le rôle principal.
Aujourd’hui, l’objectif principal de Bâle est de prévenir les crises financières. Le principal outil dont il dispose à cet effet est la réglementation bancaire. L’Union européenne transpose les recommandations de Bâle au travers de directives. La supervision bancaire à travers le Comité de Supervision Bancaire joue également un rôle clé, notamment depuis l’adoption des accords de Bâle III en 2010. Cependant, une grande partie du système financier reste en dehors de toute supervision. C’est ce qu’on appelle le shadow banking. Ces entités, parmi lesquelles on trouve généralement des fonds d’investissement de toute nature, échappent à tout contrôle car elles opèrent depuis des paradis fiscaux.
L’échec de Bâle était devenu évident lors de l’effondrement financier de 2008. Il était évident que le contrôle du risque financier avait échoué, alors les différents gouvernements ont décidé d’établir de nouvelles réglementations qui conditionneraient l’activité bancaire et, par conséquent, l’accès au logement autour du monde. L’octroi massif d’hypothèques a été identifié comme le principal facteur de l’effondrement financier, puisque des bulles de prix étaient apparues qui avaient conduit la société à un endettement insupportable.
Bâle et solvabilité minimale
De plus, Bâle imposait aux banques d’avoir une solvabilité minimale pour faire face aux crises financières. Cette exigence est calculée en fonction du risque assumé par la banque. Bâle pénalise les hypothèques accordées pour plus de 80 % de la valeur d’un logement. Étant donné que les banques espagnoles ont des difficultés à respecter les exigences de solvabilité, cela leur fait mal d’accorder des prêts hypothécaires pour plus de 80 % de la valeur de la maison.
C’est la raison pour laquelle les banques exigent le versement d’une écriture de 20% de la valeur de l’appartement pour octroyer un crédit immobilier. À cette entrée, il faut ajouter les taxes et les dépenses liées à l’achat de la maison, qui sont généralement de l’ordre de 10 % de sa valeur. Par exemple, pour accéder à un crédit immobilier pour un appartement de 200 000 €, vous devez avoir économisé environ 60 000 €, dont 40 000 € pour l’entrée et environ 20 000 € de plus sont affectés aux taxes ainsi qu’aux dépenses liées à l’achat.
De cette façon, seuls ceux qui peuvent épargner une partie substantielle de leur salaire ou qui ont suffisamment hérité peuvent acheter un appartement. Évidemment, cela laisse une bonne partie de la population hors d’accès à la propriété. Surtout, la classe ouvrière des grandes villes et, avec un accent particulier, la population migrante.
D’autre part, les banques espagnoles avaient des centaines de milliers de logements qui provenaient de créances douteuses de promoteurs immobiliers, des dizaines de milliers d’expulsions survenues en Espagne et de la disparition des caisses d’épargne qu’elles absorbaient.
L’Union européenne a encouragé les banques à vendre ces actifs avant 2019. Sinon, leur solvabilité serait compromise.
Ainsi, d’un côté, les grandes banques avaient une surabondance de logements qu’elles devaient vendre avant une certaine date ; d’autre part, Bâle avait réduit le nombre d’acquéreurs.
Facilités PP pour fonds opportunistes
Lorsque le Parti populaire est arrivé au pouvoir en 2011, il a tout mis en œuvre pour faciliter les fonds opportunistes afin de s’emparer de ces centaines de milliers de logements. L’objectif était que la banque retrouve sa solvabilité. Parmi les mesures adoptées par le gouvernement figurent la suppression des taxes pour les Socimi et la réduction du contrat de location à trois ans.
Probablement la chose la plus importante que le Parti populaire ait faite a été d’ignorer tous les actifs immobiliers que l’État avait payés par le biais du sauvetage financier et de la création de Sareb. Malheureusement, cet héritage aurait pu jeter les bases d’une politique du logement social sans nuire au système financier.
Arena for Journalism in Europe a mené une enquête sur la présence de fonds d’investissement dans différents pays européens. Dans le cas de l’Espagne, l’enquête a révélé que ces fonds ont acheté plus de 400 000 logements à des fins opportunistes. Ce chiffre est minime. Par exemple, le nombre de logements vendus par Sareb à des fonds opportunistes n’a pu être vérifié en raison du manque de transparence de cette entité. Les fonds opportunistes qui ont effectué les achats les plus importants étaient Blackstone, Cerberus et Lone Star, tous originaires des États-Unis.
L’un des aspects les plus intéressants de l’enquête est la segmentation des marchés. Ainsi, nous avons constaté que seules trois sociétés immobilières allemandes gèrent 652 445 logements à louer. Cependant, la présence de fonds opportunistes est minime dans ce pays, car les fonds qui investissent sur le marché allemand recherchent des investissements sûrs qui offrent des rendements à long terme.
Les gestionnaires de fonds de pension et les fonds d’investissement les plus conservateurs investissent dans ces sociétés. Les fonds de pension doivent garantir à leurs clients ce qu’ils investissent dans ces entreprises allemandes, même s’ils promettent un rendement inférieur. Ainsi, l’aversion au risque est la raison pour laquelle les fonds d’investissement conservateurs ne se sont pas intéressés au marché espagnol, tandis que les faibles perspectives de profit sont la raison pour laquelle les fonds opportunistes n’investissent pas sur le marché allemand.
Restrictions hypothécaires, droit au logement
Des restrictions hypothécaires sont en place depuis longtemps dans plusieurs pays européens pour empêcher la formation de bulles immobilières. Cependant, ces pays combinent restrictions d’accès à la propriété et protection du droit au logement. Ainsi, en Hollande, 30% des maisons sont sociales ; au Royaume-Uni, 18 % ; en France, 17 % ; au Danemark 21% et en Autriche 24%.
En Allemagne, bien que le pourcentage de logements sociaux soit faible par rapport à ces pays, les contrats de location sont à durée indéterminée. Autrement dit, le locataire peut rester dans la maison aussi longtemps qu’il le souhaite sans augmenter son loyer. Pour cette raison, un locataire peut être assuré que lorsqu’il prendra sa retraite, il sera protégé contre les aléas du marché immobilier.
En Espagne, le pourcentage de logements sociaux est d’environ 2,5%. La justification d’un pourcentage aussi faible était que la plupart de la population pouvait accéder à l’immobilier par le biais d’une hypothèque.
La politique nationale du logement s’est effondrée en 2008. Depuis lors, l’Espagne est passée d’un modèle de logement basé sur la propriété et l’endettement à un modèle de logement basé sur le loyer. Mais la restriction à l’octroi de crédits immobiliers n’a pas été associée à une protection des locataires, comme c’est le cas dans les pays où la location est plus courante.
Ainsi, les différents gouvernements ont choisi de laisser une bonne partie de la population, notamment les jeunes générations, exposée à un marché immobilier composé de propriétaires privés et de fonds opportunistes. L’élaboration de la prochaine loi sur le logement serait un moment opportun pour s’attaquer à un problème qui exige des solutions urgentes.
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