Nous vous expliquons étape par étape comment calculer la rentabilité d’une location avec un crédit immobilier afin que vous puissiez évaluer dès le départ si vous faites ou non un bon investissement immobilier.
Quand on pense acheter pour louer , il est très important d’être très clair dès le départ sur la rentabilité que l’on peut choisir. Il ne sert à rien d’acheter un bien à un prix apparemment bon marché si le loyer mensuel que l’on peut opter ne permet même pas de couvrir les charges fixes que génère la maison.
Mais que se passe-t-il lorsque ce bien que nous venons d’acheter dans le but de le rentabiliser est assorti d’un crédit immobilier ? Comment peut-on calculer la rentabilité à laquelle on peut opter grâce à une location avec un crédit immobilier ?
Grâce à notre calculateur de rentabilité, vous pouvez calculer automatiquement la rentabilité que vous pouvez atteindre avec un logement loué, en tenant compte des intérêts d’un éventuel crédit immobilier associé.
Cependant, et pour mieux comprendre d’où viennent chacun des concepts qui entrent en jeu dans la formule, nous expliquerons ci-dessous les différences entre trois types de rendements différents .
Calculer la rentabilité locative brute
La rentabilité locative brute mesure le rapport entre le coût de l’investissement et le profit qu’il produit, un chiffre généralement exprimé en pourcentage.Exemple concret de rentabilité locative brute
Imaginons qu’une fois nous avons acheté une maison pour 200 000 euros et que nous voulions la louer pour 800 euros par mois. Pour calculer la rentabilité brute de la location, nous devrons prendre en compte les frais que nous avons assumés à l’époque pour obtenir le logement (Taxe de mutation, Notaire, Agence…).
- Montant de l’achat : 200 000 euros.
- Frais d’achat : 20 000 euros
- Revenu locatif annuel brut : 800 euros x 12 mois = 9 600 euros
- Rendement locatif brut : 9 600 / 220 000 = 4,3 %
Calculer la rentabilité nette de la location
Bien que la rentabilité brute du loyer nous permette d’obtenir une approximation très précise de la rentabilité que nous pourrons choisir avec notre logement, il est nécessaire de calculer la rentabilité nette du loyer pour obtenir des données plus précises.
La rentabilité locative nette mesure le rapport entre le coût de l’investissement et le profit qu’il produit, en tenant compte des frais fixes . Comme dépenses fixes, nous comprendrons toutes celles que nous devrons assumer en tant que propriétaires du bien pendant que nous le louons : communauté de voisins, IBI, déversements…
Exemple concret de rentabilité locative nette
En reprenant les données de notre exemple, les notions à prendre en compte pour calculer la rentabilité nette de la location seraient les suivantes :
- Montant de l’achat : 200 000 euros
- Frais d’achat : 20 000 euros
- Revenu locatif annuel brut : 800 euros x 12 mois = 9 600 euros
- Frais de location : 190 euros x 12 mois = 2 280 euros
- Loyers nets annuels : 9 600 – 2 280 = 7 320 euros
- Rentabilité nette : 7 320 / 220 000 = 3,3%
Calculer la rentabilité nette du loyer avec hypothèque
Cependant, dans aucun des exemples précédents, nous ne prenons en compte l’existence d’une éventuelle hypothèque qui nous fait réduire le pourcentage de rentabilité que nous pouvons choisir en raison des intérêts générés par notre prêt hypothécaire .
La rentabilité du loyer avec une hypothèque, mesure la relation entre le coût de l’investissement et le bénéfice que l’on peut choisir, en tenant compte à la fois des frais fixes et de l’existence d’une éventuelle hypothèque.Exemple réel de rentabilité nette de loyer avec hypothèque
Imaginons que pour acheter la maison de notre exemple, nous devons demander un crédit immobilier de 140 000 euros (pour les résidences secondaires, les banques ne proposent généralement pas plus de 70 %) à un taux d’intérêt fixe de 2 % et d’une durée de 30 ans.
Selon le calculateur de prêt immobilier de Vivendex , ces données laisseraient une mensualité approximative de 536 euros. Ainsi, les calculs à effectuer dès lors seraient les suivants.
- Montant de l’achat : 200 000 euros. Frais d’achat : 20 000 euros
- Fonds propres de l’investisseur : 80 000 euros. Hypothèque : 140 000 euros.
- Revenu locatif annuel brut : 800 euros x 12 mois = 9 600 euros
- Frais de location : 190 euros x 12 mois = 2 280 euros
- Prêt immobilier : 536 euros x 12 mois = 6 432 euros. En moyenne, 3 216 euros sont des intérêts, ce qui correspond vraiment à la dépense d’avoir l’hypothèque.
- Charges locatives + intérêts hypothécaires : 2 280 + 3 216 = 5 496 euros.
- Loyers nets annuels : 9 600 – 5 496 = 4 104 euros
- Rendement net des loyers avec hypothèque : 4 104 / 80 000 = 5,13 %
Louer avec une hypothèque est l’option la plus rentable puisque la contribution de l’investisseur est plus faible et qu’il reste 3% de la rentabilité de l’argent de la banque après avoir payé 2% d’intérêts. Il y a aussi l’effet temporaire. Avec l’inflation, le loyer que paie le locataire augmente, tandis que l’argent qui est versé à la banque vaut de moins en moins. Tous sont des avantages !
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